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El contrato de arriendo en Chile

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Es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan la cláusulas que deben estar en un contrato de arriendo, con el fin de evitar problemas posteriores y establecer en forma clara las responsabilidades de cada parte. De esta forma se tiene una buen entendimiento entre ambas partes y un resultado óptimo cuando se presente algún problema relacionado con el arrendamiento.

El contrato de arriendo debe ser firmado en una notaría por ambas partes, a veces el corredor de propiedades firma en representación del propietario. En Chile no es obligatorio hacer el contrato ante notario, pero es muy recomendable. El propietario puede exigir para el arriendo de su propiedad la firma de un aval. El aval es un tercero a quien se le puede exigir el pago total de los montos no pagados por el arrendatario.

Si usted es el arrendatario puede solicitar al arrendador que le demuestre ser el propietario del inmueble en cuestión, para ello el propietario (arrendador) debe exhibir el certificado de Dominio Vigente con no más de 30 días de emisión.

Puntos importantes que debe tener un contrato de arriendo:

Esta lista muestra de lo que debe tener un contrato de arriendo en Chile idealmente.

  • Fecha y ciudad de comparecimiento
  • Antecedentes de quienes comparecen: nombre legal, cédula de identidad y domicilio.
  • Dirección del inmueble.
  • El monto del arriendo, que puede ser en peso o en UF.
  • La vigencia del contrato.
  • Cuánto durará el contrato, si será renovable y desde cuándo comenzará a regir
  • Uso que se le dará al inmueble, si será para uso comercial o habitacional.
  • Las obligaciones del arrendatario.
  • Quién pagará los gastos comunes si es que los hay.
  • Posibilidad de visitas periódicas al inmueble por parte del arrendador para ver su estado.
  • Como se dará fin al contrato.
  • Multas por incumplimiento del pago.
  • Prohibiciones y causas de término del contrato
  • Reajustes
  • Información del codeudor o aval
  • Garantía, uno o dos mes para garantizar el buen estado del inmueble al momento de la restitución.

Cláusulas que debe tener un contrato de arriendo:

El contrato de arriendo debe tener cláusulas o secciones bien claras, con el fin de establecer a priori las responsabilidades de cada parte. Esto evitaré problemas futuros, protegiendo la inversión del propietario y evitando abusos que puedan darse en contra del arrendatario. El contrato debe ser fácil de leer y entender, algunos tópicos importantes que se establecen son las responsabilidades, las condiciones para mantener el contrato, razones por las cuales se puede poner término al contrato, entre otros. Veremos las secciones más importantes a continuación.

Antecedentes del contrato:

En esta apartado del contrato se escriben la información personal de ambas partes, nombres, cédula de identidad, ocupación, dirección, etc. Al momento de la firma se debe portar la cédula de identidad vigente.

Aval o codeudor:

Si se solicita aval debe quedar en el contrato y la firma de este también. El Aval es el responsable legal del pago del arriendo en el caso de que el arrendatario no cumpla con el pago mensual. El aval puede ser demandado junto con el arrendatario por el no pago del arriendo.

La propiedad:

Identificación del inmueble con su dirección completa, si tiene bodega y estacionamiento fuera de la parte habitacional también debe quedar individualizada correctamente.

Uso o destino de la propiedad:

Indicar el uso que se le dará a la propiedad. Por ejemplo uso exclusivo habitacional y no comercial.

Valor del arriendo:

El monto en pesos o en UF que deberá cancelar el arrendatario mensualmente. Si habrán reajustes en el caso del pago en pesos, de acuerdo al IPC. ¿Cada cuanto tiempo se harán los reajustes? Lo más habitual es que se hagan semestralmente. Es importante establecer los días de pago, por ejemplo dentro de los primeros 5 días de cada mes o si se paga por mes adelantado o terminado.

Es clave no olvidar indicar que es lo que ocurre en el caso de que el arrendatario no cumpla con los pagos de arriendo o el pago de los gastos comunes. Se recomienda estipular que en el caso inclumplimiento de lo anterior el arrendador pueda poner término al contrato de arriendo por incumplimiento.

Aquí dejar establecido a quien corresponde el pago de los gastos comunes, fondo de reserva (condominios, edificios) y las cuentas básicas. No olvidar anotar que el incumplimiento del pago de los anteriores es razón suficiente para dar término al contrato de arriendo, o para tramitar el corte de los servicios inclusive.

Intereses en el caso de mora:

También se puede indicar el pago de intereses en el caso de atrasos de los pagos, normalmente es un 5% mensual de interés.

Plazo de arriendo:

Esta sección es muy importante, lo habitual y recomendable es que el plazo sea de un año o 12 meses renovables automáticamente. Es decir que pasados esos 12 meses, si ninguna de las partes tiene intención de poner fin al contrato de arriendo, este se renueva y continúa por el mismo periodo. Aquí también se debe establecer el plazo mínimo para dar aviso al término de contrato. Por ejemplo, se debe dar aviso a que no se continuará con el arriendo con al menos 40 días de anticipación a la fecha en que se renueva el contrato. Aparte de avisarle al propietario o corredor de propiedades directamente, es recomendable enviar un carta certificada con el aviso de término de contrato para que el hecho sea más formal. Se puede dejar en el contrato que si el arrendatario no cumple con el plazo de arriendo, el mes de garantía no será devuelto.

Terminación anticipada del contrato:

Aquí se debe incluir las causales o incumplimientos podrán dar término anticipado al contrato de arriendo. Se indica de la siguiente forma:

Queda prohibido al arrendatario y su infracción acarreará el término ipso – facto del presente contrato:

  • El cese del pago o pagar el arrendamiento fuera del plazo estipulado en este contrato.
  • Si el arrendatario destina el uso del inmueble a cualquier otro fin que no sea indicado en este contrato y con no cuente autorización del propietario.
  • Subarrendar de forma total o parcial el inmueble. Ceder el contrato de arrendamiento a cualquier título sin el consentimiento del propietario.
  • No mantener la propiedad arrendada en buen estado.
  • No pagar o atrasarse en el pago de las cuentas básicos o gastos comunes.
  • Infringir el reglamento de copropiedad de la comunidad.
  • Hacer mejoras sustanciales a la propiedad sin previo aviso y/o autorización del propietario.

Mantención del inmueble:

Se establece que es deber del arrendatario mantener el inmueble en buen estado, y que este es responsable de las reparaciones relacionadas con el mal uso. El propietario debe atender las reparaciones mayores que normalmente van apareciendo con el tiempo por el término de la vida útil de algunos equipos o fatiga de materiales. Por ejemplo el cambio de un calefont o caldera, la reparación de una filtración en el techo.

Mejoras en el inmueble:

Cualquier instalación de una mejora que no pueda ser retirada por el arrendatario sin producir un daño en la propiedad, deberá quedar en ella y el arrendador no está obligado a pagar por ella.

Visitas:

El arrendatario se obliga a dar facilidades para que el arrendador o el corredor de propiedades pueda visitar el inmueble con alguna periodicidad o previa coordinación de ambas partes. Por otra parte, si el propietario desea vender la propiedad o entre el periodo en que se da aviso de término de arriendo y la entrega efectiva del inmueble, se permita mostrar la propiedad a posibles interesados en comprarla o arrendarla, según sea el caso. Se debe establecer en esta sección.

Robos y perjuicios:

Queda establecido que en ningún caso el arrendador responderá por los robos que pueda ocurrir en la propiedad arrendada. Tampoco por perjuicios que afecten al arrendatario por cualquier caso fortuito o de fuerza mayor, por ejemplo incendios, inundaciones, filtraciones, roturas de cañerías, desperfecto en ascensores, etc.

Restitución del inmueble:

El inmueble individualizado en este contrato se entrega en buen estado de conservación, mantenimiento y el arrendatario se obliga a restituirla cuando termine el contrato en el mismo estado. Se tomará en consideración el deterioro ocasionado por el uso legítimo de ella. Se deberán exhibir los recibos que acrediten el pago de los gastos comunes al día y los servicios básicos.