Las propiedades en Chile están afectas al pago de impuesto territorial, este tributo está conformado por las contribuciones netas, y las sobretasas. Ahora, hay propiedades que no pagan contribuciones por estar exentas, otras pagan contribuciones y no sobretasas, y otras que deben pagar ambos tributos.
El monto que deben pagar las propiedades por concepto de contribuciones viene determinado por la tasación fiscal de inmueble (avalúo fiscal) y el tipo de inmueble.
Las contribuciones son anuales y el pago de estas se divide en cuatro cuotas, con vencimiento los meses de abril, junio, septiembre y noviembre. El dinero recaudado va mayoritariamente al fondo común municipal y una porción más pequeña a las arcas de la propia municipalidad que comprende el territorio de esas propiedades. Así la Municipalidad de Providencia, aporta con 65% de dinero recaudado en contribuciones por los bienes raíces ubicados en la Comuna de Providencia, para el fondo común municipal y solo un 35% del dinero recaudado queda disponible para la misma Municipalidad de Providencia.
Índice
¿De qué depende el valor de las contribuciones?
El impuesto territorial a los inmuebles depende del avalúo fiscal y del tipo propiedad. Estos dos elementos determinan las tasas de las contribuciones y sobretasas que pueden o no aplicarse.
- Para propiedades Habitacionales (3 casos):
1.- Propiedades con destino habitacional con una tasación fiscal hasta los $47.360.490 no pagan impuesto territorial.
2.- Propiedades con destino habitacional y un avalúo fiscal sobre los $47.360.490 hasta los $169.144.585, se les aplica una tasa 0,893% por concepto de contribuciones.
3.- Propiedades con destino habitacional y un avalúo fiscal sobre $169.144.585 se les aplica primero una tasa del 0,893% sobre el monto que está, entre el valor exento de $47.360.490 y el límite de $169.144.585, y una tasa del 1,042% sobre el monto de cambio de tasa, además deben pagar una sobretasa de beneficio fiscal de 0,025% sobre el mismo valor que excede el cambio de tasa.
*Las tasas de contribuciones y las sobretasas se explican claramente en los ejemplos que están más adelante.
*En el caso que exista más de una exención para la propiedad, se aplicará solo una de ellas y siempre corresponderá a la más beneficiosa para el contribuyente. Por ejemplo beneficios entregados a propiedades DLF2.
¿Hay propiedades que no pagan contribuciones (exentas)?
Si, el Servicio de Impuestos Internos establece un límite de avalúo fiscal, bajo el cual, las propiedades de uso habitacional no pagan contribuciones. Como resultado del último proceso de reavalúo de las propiedades, la exención general al pago de contribuciones se estableció en $47.360.490 (1 de enero 2022, Ley sobre el impuesto territorial). Entonces la Ley sobre el impuesto territorial establece que, toda propiedad con avalúo fiscal igual a este monto o menor está exenta del pago de contribuciones.
¿Cómo se pagan las contribuciones?
Pago de contribuciones por Rut:
Los más cómodo es que cree una clave y usuario (RUT) en la página del Servicio de Impuestos Interno. Si no tiene clave creada, puede ingresar con la ClaveÚnica del registro civil. Una vez dentro del portal del SII con su usuario, diríjase al menú superior y seleccione las siguientes opciones:
Servicios Online –> Avalúos y Contribuciones de bienes raíces –> Contribuciones –> Pagar contribuciones. Finalmente seleccionar en la parte de abajo: Listado de Propiedades para el Pago de contribuciones. (Ver foto a continuación)
También se puede pagar las contribuciones en la página de la Tesorería General de la Republica (TGR), teniendo una clave o usando la ClaveÚnica del registro civil.
En forma presencial se puede pagar en instituciones como Servipag, Sencillito, Caja Vecina y casi todos los bancos presentes en el país.
Formula de las contribuciones en Chile
Lo primero que debemos conocer es el avalúo afecto de la propiedad, que es sobre el cual se pagan las contribuciones.
El avalúo fiscal total en las propiedades con destino habitacional tienen una parte afecta a impuesto y otra exenta. Propiedades habitacionales que tiene un avalúo fiscal igual o inferior a los $47.360.490 no tiene una parte afecta a impuestos y están completamente exentas. Es decir que el avalúo afecto al pago de contribuciones es el valor de avalúo fiscal que está por sobre los $47.360.490.
Propiedades no agrícolas y no habitacionales, como es el caso de locales comerciales, estacionamientos, bodegas, no tienen una parte exenta, por lo que el avalúo total es equivalente al avalúo afecto.
La fórmula de cálculo de contribuciones es:
AVALÚO AFECTO = AVALÚO TOTAL DE LA PROPIEDAD – AVALÚO EXENTO
A continuación se tiene un certificado de avalúo fiscal, para un bien raíz con destino habitacional y se entrega su avalúo total, exento y afecto:
En el recuadro celeste se ve que están exentos $47.360.490 de pago de impuestos. Esto porque el SII determino que propiedades con valores iguales o inferiores a este, según su avalúo fiscal , no pagan contribuciones. Ahora si la propiedad tiene un avalúo fiscal superior a ese valor, solo está afecta al pago de impuestos la parte que está por sobre ese valor. En este caso se tiene que restar del avalúo total (recuadro azul), la parte del avalúo exento (recuadro celeste) y ese resultado es el avalúo afecto. El avalúo afecto es sobre el cual se calculan la contribución neta y sobretasas.
Por el último reavalúo se determinó una contribución de $83.162 trimestral para esta casa. ¿Cómo llegaron a este valor? Hay que tener presente que se trata de una propiedad de uso habitacional.
Volviendo a la imagen del avalúo afecto tenemos el siguiente cálculo:
$84.611.244 (avalúo total) – $47.360.490 (avalúa exenta) = $37.250.754 (avalúo afecto)
Sobre el avalúo afecto aplicamos la tasa de contribuciones, hay dos tasas en el caso de propiedades con destino habitacional, la primera de 0,893% y la segunda 1,042%. Como esta propiedad tiene un avalúo de $84.611.244, queda en el rango en el que se debe aplicar la primera tasa 0,893%.
Para recordar las tasas a aplicar en propiedades de uso habitacional:
- Propiedades habitacionales con una tasación sobre los $47.360.490 hasta los $169.144.585, se les aplica una tasa 0,893% por concepto de contribuciones.
- Propiedades habitacionales con un avalúo fiscal sobre $169.144.58, se les aplica una tasa del 0,893% para el monto no exento que va desde los $47.360.491 hasta $169.144.585, luego lo que queda sobre esa valor se la aplica una nueva tasa del 1,042% (sobre el avalúo que excede dicho valor, conocido como monto de cambio de tasa), y una sobretasa 0,025% beneficio fiscal sobre el mismo valor que excede el cambio de tasa.
Volviendo al ejemplo de la casa, esta tiene un avalúo total de $84.611.244, por lo que aplica la tasa del primer rango. (Propiedades con avalúo entre los $47.360.490 hasta los $169.144.585), esta tasa es 0,893%.
Cálculo contribución:
($37.250.754 (avalúo afecto) x 0,893% ) /100 = $332.649 (contribución neta total) (este resultado fue dividido por 100, por ser una tasa en %)
Cuota de contribución trimestral: $332.649 / 4 = $83.162 (mismo resultado que está cobrando el SII – ver recuadro azul en la imagen anterior).
Casos prácticos de cálculo para pago de contribuciones:
1.- Propiedad no agrícola, no habitacional.
En el caso de los inmuebles con destino no habitacional no tiene avalúo exento de contribuciones, por lo que el avalúo total es equivalente al avalúo afecto.
El siguiente certificado de avalúo fiscal es de un estacionamiento, por lo tanto un bien raíz con destino no habitación, por este motivo es que el avalúo exento de impuesto es igual a cero.
A continuación, se ve el valor del último reavalúo del estacionamiento y nuevamente que su avalúe exento es igual a cero, y que todo si avalúo está afecto al pago de contribuciones.
Por ser un estacionamiento (bien raíz con destino no habitacional), aplicamos la tasa para determina la contribución neta, sobre el valor del avalúo afecto, que es igual al avalúo total.
El avalúo total o afecto es del $6.552.280
Tasa para es tipo de inmueble:
Propiedades No Habitacionales (locales, oficinas, estacionamientos, etc.): Deben pagar una tasa del 1,042% anual por concepto de contribuciones. Además, deben pagar una sobretasa de beneficio fiscal de 0,025%
Cálculo contribución neta:
($6.552.280 x 1,042%) / 100 = $68.275 (contribución neta total) / 4 = $17.069 (cada una de las 4 cuotas de la contribución neta)
Cálculo contribución sobretasa beneficio fiscal anual (SBFA)
($6.552.280 x 0,025%) / 100 = $1.638 (Sobretasa total) / 4 = $410 (cada cuota de la sobretasa)
Contribución total para pagar (contribución neta + sobretasas):
$17.069 + $410 = $17.479, mismo valor del recuadro naranja. (cuota de contribución a pagar)
2.- Propiedad con destino habitacional.
En los bienes raíces del tipo habitacional todas estas tasas y sobretasas se aplican sobre avalúo afecto, que es el restultado de del avalúo total menos el avalúo exento.
En las propiedades de tipo habitacional las tasas por contribución neta y sobretasa se dan en 3 casos distintos:
- Exenta (propiedades con un avalúo fiscal igual o menor a $47.360.490)
- Propiedades con un avalúo fiscal sobre los $47.360.490 hasta los $169.144.585, se les aplica solo la tasa del 0,893% por contribuciones.
- Propiedades con un avalúo fiscal sobre $169.144.58, se les aplica una tasa del 0,893% para el monto no exento que va desde los $47.360.491 hasta $169.144.585, luego lo que queda sobre esa valor se la aplica una nueva tasa del 1,042% (sobre el avalúo que excede dicho valor, conocido como monto de cambio de tasa), y una sobretasa 0,025% beneficio fiscal sobre el mismo valor que excede el cambio de tasa.
a) Bien raíz destinada al uso habitacional exenta:
El siguiente certificado de avalúo, tiene una tasación $35.657.382 y como corresponde a una propiedad de uso habitación está bajo el límite para quedar exento del pago ($47.360.490)
Como tiene una tasación fiscal inferior a $47.360.490, queda libre del pago de contribuciones. Por eso el recuadro naranja aparece con el valor cero.
b) Bien raíz destinada al uso habitacional en la cual corresponde aplicar la primera tasa. (0,893%)
Para inmuebles con una tasación fiscal que va desde los $47.360.491 hasta los $169.144.585 se aplica una tasa del 0,893% sobre el avalúo afecto.
Observando el certificado a continuación, se ve que el avalúo total es de $84.611.244, al que se le restó el avalúo exento ($47.360.490), lo que dio como resultado $37.250.754 para el avalúo afecto. Sobre el avalúo afecto aplicamos la tasa para este tramo.
Como aparece en el recuadro naranja el avalúo afecto de esta propiedad es de $37.250.754 y a este valor le aplicaron la tasa 0,893%
Cálculo contribución:
($37.250.754 x 0,893% / 100 = $332.649 (contribución neta total) / 4 = $83.162 (cada una de las 4 cuotas de la contribución), mismo valor del recuadro azul.
c) Bien raíz destinada al uso habitacional, que por su avalúo fiscal sobre los $169.144.585, corresponde aplicar las dos tasas, la primera del 0,893% y la segunda del 1,042% y una sobretasa 0,025% beneficio fiscal.
Propiedades con un avalúo fiscal sobre $169.144.58, se les aplica primero una tasa del 0,893% para el monto no exento que va desde los $47.360.491 hasta $169.144.585, luego lo que va sobre ese valor, se la aplica una segunda tasa del 1,042% (sobre el avalúo que excede dicho valor, conocido como monto de cambio de tasa), y finalmente una sobretasa 0,025% de beneficio fiscal sobre el mismo valor que excede el cambio de tasa.
El siguiente certificado de avalúo fiscal corresponde a una propiedad con el avalúo total de $210.823.089, menos el avalúo exento $47.360.490, quedando como avalúo afecto $163.462.599
Esta casa pagó por contribuciones en este último reavalúo $383.061. ¿Cómo hicieron el cálculo?
Al tratarse de una propiedad con destino habitacional con un avalúo fiscal sobre $169.144.585, se deben aplicar las dos tasas para determinar las contribuciones netas y además una sobretasa del 0,025%.
En este caso el cálculo se hace de la siguiente forma:
Avalúo total – Avalúo exento = Avalúo afecto
$210.823.089 – $47.360.490 = $163.462.599
Primer tramo de cálculo tasa 1 del 0,893%:
(Monto cambio tasa – Monto de exención habitacional) * tasa 1
(($169.144.585 – $47.360.490) * 0.893%) /100 = $1.087.532
Segundo tramo de cálculo tasa 2 del 1,042%:
(Avalúo total – Monto cambio tasa) * tasa 2
(($210.823.089 -$169.144.585) * 1.042%) /100 = $434.290
Ahora se suma ambos tramos con distinta tasa para obtener la contribución total anual, y se puede dividir por 4, para tener el valor de cada cuota.
$1.087.532 + $434.290 = $1.521.822 contribución neta total anual / 4 = $380.456
Ahora se calcula la sobre tasa del 0.025% de beneficio fiscal, que se aplica sobre el monto de cambio de tasa.
(Avalúo total – Monto cambio tasa)
($210.823.089 -$169.144.585) = $41.678.504
(41.678.504 x 0.025) / 100 = $10420 sobretasa anual / 4 = $2605 (cada cuota)
Contribución total = $1.521.822 + $10.420 = $1.532.242
Contribución trimestral (cuotas) $380.456 + $2605 = $383.061 (mismo valor de la contribución a pagar en el recuadro azul)