Conocer la Tasa de Interés es fundamental para poder tomar una buena decisión en cuanto a la obtención de un crédito hipotecario, hay que tener en cuenta que es un préstamo a largo plazo y este factor influirá en el valor del dividendo que tendremos que pagar por muchos años.
Hay que recordar que una vez firmada la escritura en notaría, el tipo de Tasa de Interés no se puede cambiar a gusto en cualquier momento. Se necesita refinanciar el crédito (repactación). Pero esto depende que la Tasa de Interés actual sea conveniente.
Índice
¿Que es la Tasa de Interés?
La tasa de interés de un crédito hipotecario se establece en porcentaje y es la cantidad dinero adicional que debemos pagar mensualmente dentro del dividendo, por el préstamo. Es decir es lo que ganan los bancos con habernos prestado el dinero.
Está tasa de interés para los créditos hipotecarios tiene un límite, el cual está establecido por ley a través de la Superintendencia de Valores y Seguros (SBIF). Este límite se conoce como Tasa Máxima Convencional y se fija y establece mensualmente para todos los bancos e instituciones financieras. Este límite establecido por ley, aplica sobre todas las entidades financieras independiente del tipo de crédito hipotecario y del tipo de tasa de interés que se esté entregando fija, variable o mixta.
¿Por qué es importante elegir bien la Tasa de interés?
Es importante elegir bien la tasa de interés porque el crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo, estamos hablando de un periodo que normalmente va de 15 a 30 años, entonces debemos tratar de obtener la tasa de interés más baja posible y el tipo de tasa interés que se ajuste mejor a nuestras necesidades.
Entonces tenemos que tener presente que estaremos pagando un dividendo por muchos años y la tasa de interés que tomemos afecta directamente el valor del dividendo.
Si no tomamos una tasa de interés conveniente, vamos a tener que esperar a que las condiciones de mercado sean más favorables para poder repactar el crédito y poder cambiar la tasa de interés, lo que se traduce en bajar el valor del dividendo mensual o disminuir el tiempo del crédito. Pero para poder refinanciar un crédito puede que nos evalúen financieramente de nuevo. Como si estuviéramos solicitando un nuevo crédito hipotecario.
En la actualidad refinanciar un crédito con el mismo Banco, cuando han bajado las Tasa de Interés es un proceso bastante rápido. Hay que ir a firmar a notaría el cambio de tasa de interés.
¿Cuáles son los Tipos de Tasas de Interés para hipotecarios ?
Tasa Fija Hipotecaria:
Quiere decir que la Tasa de Interés expresada en un porcentaje se mantendrá fija (el mismo porcentaje) a lo largo del todo el crédito hipotecario. Sin importar que pase con la economía en todo ese periodo. Lo bueno es que son Tasas de Interés seguras, sin riesgo, conocidas y que no afectan el valor del dividendo. Lo malo es que siempre son más altas que las otras. Es la opción de tasas más usada en Chile.
Tasa Variable Hipotecaria:
Esta tasa es bastante más baja que la fija por ser de riesgo, se establece en un comienzo por un índice de referencia. El problema es que no conocemos que pasará en el futuro y esta tasa se establece semestral o anualmente pudiendo subir o bajar según cómo vaya la economía del país y en un mundo globalizado, la economía se ve fuertemente influenciada por los acontecimientos económicos mundiales. Entonces, son muchos los factores que influyen en el valor de la tasa mixta. Esta tasa es poco recomendada, no es muy solicitada y en casos muy puntuales se usa.
Tasa mixta Hipotecaria:
Es una combinación entre las tasa fija y variable. Parte inicialmente con un valor fijo en la tasa de interés, como si fuera una tasa fija, esto por 5 a 7 años, pero después de ese periodo pasa a ser una tasa variable. Este tipo de Tasa de Interés es solicitada en los distintos Bancos, pero menos que la fija. Tiene un mayor riesgo que la fija, pero durante esos 5 o 7 años iniciales es más baja que una fija convencional entonces sería una buena decisión si tengo la posibilidad de adelantar o pre pagar el crédito completo antes de los 5 o 7 años.
¿Qué tipo de Tasa de Interés me conviene?
Este artículo es meramente orientador y su finalidad es ayudarlo a entender los diferentes tipos de tasas y algunos factores que son importantes a la hora de elegirla. Es fundamental consultar y pedir una orientación directamente en su Banco.
Como ya mencionamos, en Chile existen tres tipos de Tasas de Interés para créditos hipotecarios. En lo personal creo que un buen argumento al elegir una tasa de interés depende la capacidad de pago que tengamos, si podemos ahorrar y de qué tan estable está la economía.
Si la economía está inestable deberíamos elegir una tasa de interés fija, que nos asegura el valor porcentual de la tasa de interés durante todo el período crédito. Si estamos en una economía estable, es opción una tasa mixta que siempre tiene un valor más bajo, pero hay que tener presente que después de 5 a 7 años se evalúa nuevamente el valor de la tasa pudiendo ser más alta que la tasa fija que nos habían ofrecido al elegir la mixta inicialmente.
Es decir, al elegir la tasa mixta siempre pagaremos menos que una tasa fija en un comienzo, pero tendrá más riesgo cuando hayan pasado 5 a 7 años, porque si la economía está mal y la tasa de interés máxima establecida por la SBIF a subido, la tasa de interés que nos den a los 5 o 7 años puede ser alta o muy alta.
Es un buen negocio elegir la Tasa Mixta cuando la persona tiene la capacidad de ahorro suficiente como para pre pagar el crédito anticipadamente, antes de los 5 o 7 años cuando se re evaluará la Tasa nuevamente.
El valor de la Tasa de Interés varía de en los distintos Bancos y depende de las condiciones de mercado, del tipo de Tasa de Interés, de la Tasa de Interés máxima establecida por la SBIF y de la información financiera de la persona que está solicitando el crédito hipotecario.
Una vez que decidamos que tasa se acomoda a nuestro perfil financiero, es recomendable que comparemos distintas cotizaciones o simulaciones de créditos hipotecarios. Podemos usar el valor CAE que aparece en cada simulación.
El CAE o Carga anual equivalente es un indicador creado justamente para poder comparar costo total distintos créditos hipotecarios. Este indicador nació el año 2012 empujado por el SERNAC FINANCIERO.
El CAE se expresa en porcentaje y representa el costo total del crédito, es decir que aparte de tomar en cuenta la Tasa de interés, también considera los costos asociados, por esto es el mejor indicador que podemos usar para comparar los créditos.
Cuales son los costos asociados a los préstamos hipotecarios bancarios:
- Seguro de desgravamen
- Seguros de incendio y/o sismo
- Comisiones, impuestos y gastos notariales
- Gastos legales (estudios de título)
- Gastos del conservador de bienes raíces.
En la imagen de la simulación de un crédito hipotecario en Chile puedes ver:
- Tipo de tasa: En este caso Mixta
- Valor de la tasa: En este caso 2.77%
- Indicador CAE: 3 opciones de CAE que varía según los seguros ofrecidos. (Seguros marcados en recuadro rojo)
- Al final se puede ver un ejemplo de los gastos operacionales.
Entonces, cuando ya tengamos claro el Tipo de Tasa (la más común y segura es la fija) debemos pedir distintas simulaciones bancarias y frente a este claro indicador para comparar ofertas hipotecarias, siempre debes quedarte con la alternativa que tiene el CAE con menor valor.