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Remates de propiedades

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Para quienes buscan oportunidades en el mercado inmobiliario, los remates son una buena alternativa en este sentido. La mayoría de las subastas en la actualidad son remates de propiedades de bancos, entregadas a empresas especializadas en este tema, para que realicen el remate.

¿Cuánto se ahorra en un remate de propiedades?

Empresas dedicadas al remate de propiedades de bancos, aseguran que es perfectamente factible obtener descuentos del 30% al 50% de su valor comercial. Obviamente hay casos en que no son tan importantes. Depende del interés y cantidad de participantes del remate, entre otros factores que se describen más adelante.

Remate de propiedades de Bancos:

Este es un tipo de remate judicial que deriva del no pago de los dividendos de un crédito hipotecario entregado por un Banco u otra institución financiera a un persona o también del no cumplimiento del pago de créditos de fines generales o crédito de libre disposición, donde se ha dejado en garantía hipotecaria una propiedad en caso de no pago. El Banco realiza una ejecución hipotecaria para recuperar el dinero prestado o adeudado.

El remate por no pago de contribuciones:

Este remate es judicial, pero aquí es la Tesorería General de la República la que realiza las cobranzas judiciales. El pago atrasado de contribuciones implica la aplicación de multas, pero si el retraso es mayor a un año puede haber embargo y remate de la propiedad.

Requisitos para participar de un remate de propiedades:

  • Ser mayor de 18 años
  • Garantía de seriedad: Para poder participar de un remate de propiedades se debe dejar en garantía el 5% o 10% del valor mínimo de la propiedad que se va a rematar. Esto para que participen y pujen personas que realmente tiene interés en adquirir el inmueble. De lo contrario podría haber personas solo interesadas en subir el precio, si tener el compromiso de comprar la propiedad si adjudicada por ellos. Esto porque si haces la mejor oferta y adjudicas la propiedad y no pagas lo que falta en el plazo establecido, la garantía no se devolverá. Si participas y no adjudicas nada, en unos días se devuelve la garantía. La garantía puede ser entregada en vale vista o con transferencia bancaria a la cuenta indicada para el remate.
  • Contar con los fondos: Obviamente se debe tener el dinero suficiente para cubrir lo que queda por pagar de la propiedad que adjudiqué. Es decir tener el dinero que falta más allá de la garantía que ya entregué y que será parte del pago del remate.

Gastos y comisiones del comprador de una propiedad en remate

Adjudicar un bien raíz en remate implica el pago de otros gastos asociados, normalmente la comisión del martillero o empresa encargada del remate y otros gastos los necesarios para pagar al Conservador de Bienes Raíces y notaria.

A modo de ejemplo, estas son las comisiones y gastos que deben ser cancelados aparte del valor de adjudicación, a la empresa Macal:

comision martillero remate bancos

Puntos importantes en para participar de un remate

Revisa los antecedentes y deudas de la propiedad

Algunas empresas aseguran que las propiedades se encuentra libres de hipotecas y gravámenes, pero es fundamental revisar los antecedentes de la casa en remate, obteniendo el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

En el caso de una propiedad que se encuentra ocupada, es decir con moradores, el eventual desalojo, pago de deudas, cuentas por servicios, gastos comunes será responsabilidad y cargo exclusivo del comprador.

No está de más averiguar como está el pago de los gastos comunes, contribuciones y cuentas básicas de la propiedad.

Se deben en tomar en consideración las deudas que tiene la propiedad antes de rematar, para ver si el precio final será conveniente.

Visitas a la propiedad

En algunos casos es factible revisar una propiedad, obviamente cuando no hay moradores. Siempre que se pueda es altamente recomendable pues se vende o venderá ad-corpus, es decir se hará la venta del inmueble en el estado en que se encuentra, con las características físicas y dimensiones que el prominente comprador constató al revisar la propiedad que comprará

Estudia los valores de mercado de propiedades similares

Antes de participar del remate, es obligatorio que revises propiedades similares a la que estás interesado en adquirir. Sólo de esa forma podrás saber si estas comprando barato o caro una propiedad que está siendo pujada en el remate. Además puedes fijar en forma anticipada los límites de tu participación, hasta que precio estás dispuesto a pujar, considerando los valores de las propiedades referencia (propiedades similares en sector y características), y las comisiones y gastos asociados al remate.

Mejores remates

Se sabe que mientras menos gente participando menos es la puja y menos sube el precio. Las propiedades más caras tienden a tener una menor participación y se adjudican a mejores valores. También hay menos participantes en algunos remates de propiedades en regiones, donde mucha gente al no poder viajar o visitar la propiedad desiste de ofertar.

Comprar propiedad en remate con crédito hipotecario

No se recomienda, primero si el banco no otorga el crédito hipotecario, no podrás pagar el saldo del remate y perderás la garantía. Segundo, los plazos habituales para pagar el saldo del remate que fue adjudicado es de unos 30 días, por lo que es muy poco probable que en 30 días aprueben y entreguen los fondos. El banco al igual que en cualquier compra deberá realizar un estudio de título, a no ser que la propiedad sea del mismo banco, pero general no es buena idea participar de un remate pensando en pagar con un crédito hipotecario.

Conceptos claves de los remates en Chile

  • Martillero: Es quien dirige el remate, guía y conduce la subasta entre los participantes. Su rol es ser juez en la subasta. Es un cargo de responsabilidad y ética, por lo que debe esta inscrito y autorizado por La Secretaría de la Corte de Apelaciones.
  • Demandante: Instituciones financieras como bancos, que han realizado acciones judiciales para recuperar su dinero.
  • Demandado o ejecutado: En el caso de las propiedades rematadas por bancos, es quien adeuda el pago de los dividendos del crédito hipotecario.
  • Subastadores: Son los interesados en adquirir las propiedades en remate, los cuales pujan con sus ofertas y finalmente el bien raíz es adjudicado por el mejor postor (mejor oferta).

Paginas y empresas de remate en Chile:

Remates Emol

Remates Macal

Remates Tattersall

Para reducir cualquier tipo de riesgo o incertidumbre, es recomendable asesorarse legalmente por un especialista.